COMUNICADO DE PRENSA PDF

Feller Rate mantiene en “BBBfa (N)” las cuotas del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Advanced I.

28 JULY 2023 -  SANTO DOMINGO, REP. DOMINICANA

Feller Rate ratificó en “BBBfa (N)” las cuotas del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Advanced I.

El Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Advanced I está orientado a la inversión a largo plazo en bienes inmuebles ubicados en República Dominicana, con potencial de generación de flujos vía arrendamiento y apreciación de activos.

La calificación “BBBfa (N)” asignada a las cuotas del Fondo responde a una cartera en etapa de formación y que es gestionado por una administradora que posee un buen nivel de estructuras y políticas para la gestión de activos, completos manuales de políticas y procedimientos, y un equipo con un buen conocimiento del mercado financiero dominicano. También considera el grupo relacionado, con amplia trayectoria y operaciones dentro y fuera de la República Dominicana. Adicionalmente, se espera que tenga una buena generación de flujos. En contrapartida, la calificación se sustenta en la moderada diversificación de activos esperada, en la exposición al negocio inmobiliario, una industria de fondos en vías de consolidación y la volatilidad de tipo de cambio y tasas de mercado que puede impactar el valor de activos.

El sufijo (N) indica que se trata de un Fondo con menos de 36 meses de funcionamiento.

El Fondo es gestionado por Advanced Asset Management S.A., empresa relacionada al Grupo Alyon, el cual posee una amplia experiencia en el desarrollo de proyectos y estrategias de inversión local e internacional. Al cierre de mayo 2023, administraba tres fondos de inversión por un monto total de RD$8.546 millones, con una participación de mercado cercana al 5,4%. La Administradora está calificada en “Aaf” por Feller Rate.

El Fondo contempla una emisión total de US$50 millones, equivalentes a 50 mil cuotas, con un valor nominal inicial de US$1.000 cada una, distribuida en múltiples tramos, donde cada monto será determinado en el respectivo aviso de colocación primario. El Fondo realizó su primera colocación en diciembre de 2022, con 2.285 cuotas colocadas. En abril 2023 finalizó el periodo de colocación del segundo tramo del programa de emisión, colocándose 13.817 cuotas. De esta manera, el Fondo totaliza 16.102 cuotas, representando un 32,2% del programa. Al cierre de mayo 2023 el Fondo contaba con un patrimonio de US$16 millones, siendo un fondo pequeño tanto para la Administradora como para el segmento de fondos inmobiliarios cerrados en dólares, representando un 10,5% y un 2,7%, respectivamente.

El Fondo formará su cartera en el largo plazo. Durante diciembre 2022 y enero 2023 el Fondo realizó sus primeras inversiones inmobiliarias. El reglamento interno estipula un plazo de tres años para cumplir con los límites definidos, desde el inicio de la fase operativa del Fondo, la cual comenzó el 9 de diciembre de 2022 luego de dar cumplimiento a los requisitos de patrimonio y número de aportantes definidos.

En mayo 2023 el fondo adquirió 4 unidades inmobiliarias, así al cierre de mes, el activo se componía por certificados financieros (38,0%) y activos inmobiliarios (24,8%). El porcentaje restante correspondía a cuentas de ahorro y otros activos (37,2%). Se espera que el Fondo cuente con una moderada diversificación en el largo plazo, ya que su reglamento interno no establece un límite máximo de inversión en un mismo inmueble o por inquilino.

La liquidez esperada de la cartera será buena, la cual estará dada por los flujos continuos de efectivo, provenientes de las rentas de los bienes inmuebles. Adicionalmente, podrá incrementarse con los intereses generados en las inversiones en valores de oferta pública.

El Fondo no ha mantenido endeudamiento financiero. Al cierre de mayo 2023, los pasivos representaban un 0,7% del patrimonio, los que correspondían a comisiones por pagar, acumulaciones y otros pasivos y otras provisiones por pagar. El reglamento del Fondo contempla la posibilidad de endeudarse por hasta un 50% de su patrimonio.

Según la metodología de Feller Rate, el Fondo debe tener 36 meses de funcionamiento para medir la rentabilidad de manera concluyente. No obstante, desde inicio de operaciones (diciembre de 2022), hasta el cierre de mayo 2023 la rentabilidad acumulada fue de 1,9%.

El Fondo tiene un plazo de vigencia de 15 años, a partir de la fecha de inicio del período de colocación del primer tramo emitido del Programa de Emisión Única, esto es, diciembre de 2037. El plazo del Fondo es apropiado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios que formarán su cartera, incorporar nuevos contratos y preparar de manera correcta su liquidación.

Durante los últimos años, el avance de la pandemia en el mundo y su impacto en la economía, sumado a conflictos bélicos, se ha traducido en una mayor inflación a nivel global, que ha sido combatida con una fuerte alza en las tasas de interés mundiales, incrementando la volatilidad de instrumentos financieros y tipos de cambio, impactando en el valor de los activos. Durante 2023 continuamos observando una mayor volatilidad en el tipo de cambio y en las tasas de interés de mercado con relación a sus promedios históricos, lo que continúa afectando el valor de los activos locales, aunque en menor medida que años anteriores. Por otra parte, se aprecia que la inflación comienza a ceder y ello ha permitido el comienzo de la desescalada de la tasa de política monetaria. La velocidad de ajuste estará determinada por la trayectoria que tenga la inflación en los próximos meses, así como la evolución del crecimiento económico del país, variables que continuaremos monitoreando.