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Feller Rate ratifica las cuotas del Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta – Expansión.

7 SEPTEMBER 2022 -  SANTIAGO, CHILE

Feller Rate ratificó en "1ª Clase Nivel 2" la clasificación de las cuotas del Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta-Expansión.

El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta-Expansión está orientado, en forma indirecta, a la inversión en operaciones que tengan relación con la compraventa, arrendamiento o leasing de bienes raíces, ubicados en Chile o el extranjero, y la renovación, remodelación, construcción y desarrollo de esos bienes raíces.

La clasificación “1ª Clase Nivel 2” asignada a las cuotas del Fondo se sustenta en una cartera formada por sociedades objetivo de inversión, con una alta diversificación de inversiones, una alta capacidad de generación de flujos y una mayor rentabilidad acumulada respecto al benchmark. Además, incorpora la gestión de su administradora, concentrada en el manejo del Fondo y que cuenta con adecuadas estructuras y amplia experiencia en la industria. En contraposición, considera el riesgo inherente al negocio inmobiliario, sensible a los ciclos económicos, y el escenario de incertidumbre económica que podría afectar los flujos de renta del Fondo.

El Fondo de Inversión Inmobiliaria Cimenta-Expansión es el único fondo de inversión gestionado por Cimenta S.A. Administradora General de Fondos. La administradora se creó exclusivamente para el manejo de éste, por lo cual cuenta con estructuras completas y especializadas para la gestión relacionada al negocio inmobiliario. Al cierre de marzo de 2022, la administradora mantuvo una participación cercana al 1,3% de la industria de fondos de inversión.

A la misma fecha, el Fondo manejó activos por $374.654 millones, ubicándose como el tercer mayor fondo dentro del segmento de fondos inmobiliarios de renta, representando cerca de un 11,8%.

Durante el período revisado, la cartera del Fondo ha cumplido con su objetivo de inversión, estando formada por instrumentos de sociedades relacionadas al negocio inmobiliario nacional. Al cierre de marzo de 2022, un 91,6% del activo correspondían a inversión inmobiliaria a través de acciones y cuentas por cobrar. El porcentaje restante correspondía a caja y otros activos.

La diversificación exhibida por el Fondo durante el periodo de revisión fue alta, tanto por el número de inmuebles como por el tipo de negocio al cual están destinados. El portafolio de activos inmobiliarios está organizado en seis unidades estratégicas de negocios (UEN). Al cierre de marzo 2022, los activos en operación y desarrollo del Fondo correspondían a Oficinas (23,2%), Centros Comerciales (22,4%), Senior Suites (20,4%), Industrial (17,5%), Locales Comerciales (11,5%) y Proyectos Habitacionales (5,0%).

En el período analizado, el Fondo ha exhibido un bajo nivel de endeudamiento. Al cierre de marzo 2022, los pasivos exhibidos por el Fondo representaban un 45,5% del patrimonio (endeudamiento financiero neto se situó en 30,4%), manteniéndose bajo el límite máximo reglamentario (150%). Dichos pasivos correspondían, principalmente, a obligaciones de mediano y largo plazo con instituciones bancarias, correspondientes a Banco Estado, Banco de Chile y BCI. Feller Rate clasificó en “AA-/Estables” la solvencia y líneas de bonos del Fondo, basándose en un perfil de negocios clasificado en “Satisfactorio” y una posición financiera “Satisfactoria”.

Por otro lado, se observó una alta capacidad de generación de flujos, proveniente de los activos mantenidos para arriendo, lo que sumado al porcentaje del activo mantenido en caja (8,3%), entregan una buena liquidez para responder a las obligaciones contraídas por el Fondo.

Al cierre de marzo 2022, el Fondo exhibió una rentabilidad acumulada en los últimos 36 meses, incluyendo dividendos, de 33,9%, superior a la observada en el grupo de fondos comparables elaborado por Feller Rate para caracterizar el segmento de fondos inmobiliarios de renta, que alcanzó un promedio de 24,6% en el mismo período.

El Fondo tiene duración hasta agosto de 2028, presentando un plazo suficiente para percibir los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera, la conclusión de las inversiones en desarrollo e incorporación de nuevos proyectos. Adicionalmente, este plazo puede ser extendido previo acuerdo en Asamblea Extraordinaria de Aportantes.

Equipo de Análisis:

• Ignacio Carrasco – Analista principal
• Andrea Huerta – Analista secundario
• Esteban Peñailillo – Director Senior